张政办发〔2012〕8号

各县（区）人民政府，市政府有关部门，市直及省属驻张有关单位：

市地税局、财政局、发改委、房产局、国土局等部门联合制订的《张掖市关于应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的实施意见》已经市政府研究同意，现予批转，请认真抓好落实。

二〇一二年一月十一日

张掖市关于应用房地产估价技术

加强存量房交易税收征管工作的实施意见

（市地税局、财政局、发改委、房产局、国土局  2011年12月）

为了全面贯彻落实《财政部　国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》（财税〔2009〕100号）有关精神，有效执行国家对房地产市场的调控政策，规范房地产交易环节计税价格，按照《甘肃省财政厅　甘肃省地方税务局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作实施方案》的总体要求，结合我市房地产交易征管实际，张掖市财政局、市地方税务局、市发展和改革委员会、市房产管理局、市国土资源局共同研究制定了本实施意见。

一、开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的重要意义

应用房地产批量估价技术对存量房交易价格的申报质量进行评估，是国家抑制房价过快上涨，打击投机炒房行为，推动房地产市场健康发展的重要内容，也是推进房地产税收征管，服务房地产税制改革的一项重要举措。做好此项工作，对于建立公平、公正的房地产价格评估机制，减少人为干扰因素，促使房地产交易价格更趋真实、公开、透明，引导居民住房合理消费都具有非常重要的意义。

二、工作内容及目标

（一）工作内容

应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作是按照规定程序，选择适宜方法，在综合分析并量化影响房地产市场价值各因素的基础上，通过建立评税模型和评税技术标准，利用计算机辅助批量评税系统，对一定区域内房地产计税价值进行评估和比对的一项工作。应用房地产批量估价技术对存量房交易价格的申报质量进行评估，防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险，不仅是税法所规定的税务部门必须履行的执法责任，也是国家房地产市场调控政策的重要内容。

（二）工作目标

通过存量房交易纳税评估机制的运行，准确掌握全市房地产计税价值和税负水平，为国家税制改革和房地产精细化管理提供必要的基础依据；通过土地、房管等相关部门的协作配合，摸清房地产基础数据，建立房地产税源管理监控平台，实现税源信息的动态管理；通过应用房地产估价技术，创建新型房地产一体化管理新机制，探索信息化管税新途径；通过规范存量房交易环节税收征管，进一步规范税收秩序，维护国家财政利益，保护纳税人的合法权益，创造依法纳税、公平税负的良好环境。

三、评税的范围和方法　

（一）评税范围

根据我市房地产市场现状、房地产交易量和房地产布局情况，通过市场调查和信息采集，应用评税技术对各县区城区范围内的存量房进行交易环节计税价格的核定。按照用途相同，地端相连，价值相近的原则，将评税地区进行分区，建立评税分区，细化区域划分，建立交易实例数据库，确定标准房地产单栋计税基准价，构建信息化评税平台，确定修正系数进行因素修正，评估存量房价值，实现动态调整，最终形成个性化的计税价格核定体系。

（二）信息采集

房地产信息数据采集工作是存量房交易税收征管工作的关键环节，为了取得全市房地产完整、翔实的第一手基础信息资料，确保房地产价格评估工作顺利进行，各级各部门、单位要各尽其职、各负其责，做好对所属街道、社区等单位的宣传、协调工作，确保信息采集工作进街道、入社区无阻碍，现场勘查、拍照、信息采集无干扰；凡拥有自行开发建造住宅房产的企业（单位），要严格按照房地产信息采集工作要求，做好对所属物业公司（小区）的安排和协调工作，确保信息采集工作有序开展；凡涉及房地产信息采集工作需要调阅（采集）档案资料的，各相关部门、单位和企业要积极配合、协助查阅（采集）信息，确保房地产信息采集工作顺利完成。

（三）估价方法

为保证估价结果的公平性，提高工作效率，我市使用市场法的间接比较法。间接比较法是先假设标准状态的房地产，通过直接比较法、多元回归分析或特征价格法求取基准价值，再将待估价房地产与标准房地产进行比较，通过修正待估价房地产与标准房地产的差异进而求取待估价房地产价格的方法。该方法地域覆盖性广，能更好地体现一致性，后期操作简单，实施效率高。但要求在每个分区内都要建立标准房地产并确定修正系数。

（四）技术线路流程

1．技术路线

（1）通过市场调查，对房地产按照价值差异情况建立分区。

（2）在每一分区内设置一宗反映分区内房地产典型特征的样本房地产，采用直接比较法、多元回归分析或特征价格法评估出样本房地产在估价时点的市场价格作为基准价格。

（3）将各待估价房地产分别与样本房地产进行实体状况比较，用基准价格通过因素修正得出各待估价房地产的评估价格。

（4）对存量房交易申报价格与评估价格进行比对，开展纳税评估，并按相关规定处理。

2．工作流程

各县区均要建立符合本县区实际的存量房评估技术标准。

（1）建立估价分区。一般按行政区划，以所在城区——街道——社区——小区——楼幢（栋）为路径理出楼盘清册，以幢为单位建立估价区域。

（2）采集数据和搜集交易实例，建立操作模块。整理交易案例数据，剔除异常数据，进行变量赋值以及案例数据标准化；对整理后的案例数据进行统计分析，建立操作模块，并进行有效性检验。　

（3）设定标准房地产。在评估分区内设定或选定标准房地产。

（4）构建估价数学模型评估标准房地产基准价格。采用直接比较法、多元回归分析或特征价格法评估出标准房地产在估价时点的市场价格作为基准价格。

（5）建立因素修正表。包括楼层、朝向、面积等因素。

（6）评估应税房地产计税参考值。应税房地产计税参考值＝标准房地产基准价格（单价）×面积修正×朝向修正　×　楼层修正×面积。

（7）对存量房交易申报价格与评估价格进行比对，开展纳税评估，并按相关规定处理。

（五）工作步骤

我市存量房交易纳税评估工作自2011年12月1日起在全市全面推开，分为八个阶段实施。

第一阶段为组织准备阶段（2011年12月1日至2011年12月31日），主要任务是制定并下发具体工作实施意见，明确各部门工作职责，工作目标、工作任务和具体方法，调配及安排人力物力财力。（地税局、财政局负责）

第二阶段为调研招标阶段（2012年1月1日至2012年2月29日），主要任务是对全市房地产市场情况进行调查分析，摸底排查，掌握房地产在不同地域区间所呈现的不同价格以及影响房地产价格的其他各种因素。评估工作招投标。（地税局、财政局、发改委、房管局、国土局负责）

第三阶段为技术准备、数据采集阶段（2012年3月1日至2012年5月31日），主要任务是建立评税分区，采集数据，搜集交易实例，建立操作模块和评税技术标准、在评估分区内设定或选定标准房地产。（地税局、财政局、发改委、房管局、建设局、国土局、物价局负责）

第四阶段为评税软件本地化工作阶段（2012年1月1日至2012年5月31日），主要任务是解读系统功能，建立并测试本地技术标准，对软件进行本地化设置和修改，开发个性化需求，模拟测试及校验评税模型。（地税局、财政局、发改委、房管局、建设局、国土局、物价局负责）

第五阶段为产生基准价格并对申报的存量房交易价格进行比对分析阶段（2012年6月1日至2012年7月31日），主要任务是构建估价数学模型，产生基准价格，评估应税房地产计税参考值，与存量房交易申报价格进行比对，开展纳税评估。（地税局、财政局、发改委、房管局、建设局、国土局、物价局负责）　　　　

第六阶段为全面模拟运行阶段（2012年8月1日至2012年10月31日），主要任务是全面检验软件的系统功能是否满足需求，运行状态是否正常，已录入数据信息、基准价格和各项修正因素是否准确。进一步校验估价评税模型，并为正式启动运行做好准备。（地税局、财政局、发改委、房管局、建设局、国土局、物价局负责）

第七阶段为数据维护和建立评税结果争议处理机制（2012年10月1日至2012年10月31日）。数据维护是一项长期性工作，要根据房地产市场行情变化，适时进行交易日期等因素的修正。需要更新的数据项目要求每三个月更新一次。对于争议处理，各县区要立足当地实际制定办法，对明显低于市场价格且无正当理由的房地产交易申报价格，应当进行计税价格的核定。（地税局、财政局、发改委、房管局、建设局、国土局、物价局负责）

第八阶段为总结验收及做好全面启动运行工作（2012年11月1日至2012年11月30日）。主要任务一是分析总结存量房交易价格评估结果的准确性、一致性和公平性；二是分析总结存量房交易相关各税增收情况及实施评税的效果；三是分析总结存量房交易价格评估比对中存在的问题，研究改进的措施和办法；四是考核各职能部门管理协调及履行工作职责的情况，提出强化下一步工作的意见。（地税局、财政局、发改委、房管局、建设局、国土局、物价局负责）

（六）工作保障

1．切实加强组织领导　

为保证存量房交易纳税评估工作有序开展，我市成立由市政府分管财税工作的领导任组长，市政府办公室及相关部门负责人为成员的应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作领导小组，组成人员如下：

组　长：陈　义　市委常委、市政府副市长

成　员：王永新　市政府办公室副主任

        王成龙　市地税局局长

        伏世祖　市发展和改革委员会主任

        安国锋　市财政局局长

        丁荣善　市住房和城乡建设局局长

        保廷华　市房产管理局局长

        何格经　市国土资源局局长

        韩忠卿　市物价局局长

领导小组下设办公室，办公室设在市地税局，王成龙同志兼任办公室主任。

2．明确职责，协调配合　

领导小组各成员单位要在“应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作领导小组”的指导下，全面开展好此项工作。要积极建立职责清晰、任务明确、上下联动、部门配合的工作机制，形成政府领导、地税主导、部门协作、专家指导、信息支撑的融洽多方、合力推进的工作格局，从组织上、制度上、职责上和人员上创造开展好此项工作所需的外部环境，确保存量房交易纳税评估工作顺利推进。地税部门负责具体工作实施方案的制定和组织实施，组织评税标准的制定和评税软件的本地化改造，开展数据指标的采集、审核、录入和评税及其计税交易价格核定等工作；财政部门负责工作经费的筹措，参与实施方案的制定以及具体工作的组织协调等工作；房管、建设、国土等部门负责收集并提供房地产的建安造价、基准地价、房地产交易信息及价格等房屋土地基本情况的数据资料，参与评税标准制定和评税软件的本地化，配合做好房地产信息资料的采集、录入等工作；发改委、物价部门要积极参与交易价格修正系数标准的制定，并协调解决计税交易价格核定结果应用中的有关问题等。

3．加强信息交流共享

各部门，市、县区间要建立畅通的信息共享机制，充分应用全市综合治税信息平台，及时互通情况，保持联系，做到上情下达，下情上传，发现问题及时研究解决，提高工作质效。