张政办发〔2018〕195号

各县区人民政府，市政府有关部门，市直及省属驻张有关单位：

根据《甘肃省不动产统一登记便民利民改革工作实施方案》，为积极稳妥处理我市不动产登记有关问题，提高登记质量和效率，保护不动产权利人合法权益，确保不动产统一登记便民利民改革取得实效，现将有关事项通知如下：

一、处理原则

（一）坚持尊重历史、实事求是原则。对不动产登记问题的处理要查清历史使用情况，对应问题发生的时点，从维护群众合法权益的角度出发，积极寻求妥善的处理方法，切实把人民群众的利益放在首位，努力化解社会矛盾，有效推进社会和谐。

（二）坚持依法依规、部门联动原则。各有关部门在处理相关问题过程中要各司其职，密切配合，在厘清原因的基础上，提出切实可行的处置方案，必要时召开联席会议集中研究解决。不动产登记有关问题的处理要坚持依法依规、便民利民，严禁擅自搭车，违规办理。

（三）坚持先易后难、急事急办原则。各有关部门要根据建设项目存在问题的难易程度和突出矛盾，区分情况，分类排序，突出重点，快速推进。在办理过程中要简化办事程序，提高工作效率，最大限度满足群众办证需求。

二、时间界限

不动产分散登记时期形成的历史遗留问题，涉及用地手续不全的，以《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）下发时间（2004年10月21日）作为节点分别进行处理。

三、申请主体

（一）原开发建设单位存在的由原开发建设单位提出申请。

（二）原开发建设单位不存在的，按以下方式办理：

1． 各级国家机关、事业单位、国有企业自行开发建设或利用自有土地与其他单位联建的，由原单位申请；原单位不存在的，由承继单位或主管单位申请。

2． 由两个或两个以上单位合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由剩余合作方申请。

3． 原开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销的，由工商部门出具证明，不动产登记机构公告15个工作日，期满无异议，不动产登记机构将公告留存并归档，由房屋所有权人或业主代表、业主委员会申请办理不动产登记。

四、存在问题及处理意见

（一）房屋已登记、土地未登记的问题。对国有土地上房屋已登记而开发建设单位未办理国有建设用地使用权初始登记的个人住宅，不动产权利人凭已取得的《房屋所有权证》申请办理不动产登记的，分以下情形办理：

1． 土地权属来源合法、土地权属无争议，因原开发建设单位未及时申请办理国有土地使用权初始登记的，不再为原开发建设单位办理国有建设用地使用权首次登记，由不动产登记机构按照不动产统一登记程序，为现房屋所有权人办理不动产登记。

2． 对开发建设单位取得国有建设用地使用权后擅自改变用途、擅自增加容积率、超出批准范围建设、未按要求缴纳相关税费等情形，房屋所有权人申请办理不动产登记的，由规划、建设、房管、国土、税务部门依法对该开发建设单位进行处理，并限期补办相关手续，缴清土地出让金和有关税费后，为现房屋所有权人办理不动产登记。

3． 对2004年10月21日前建设、没有土地权属来源证明材料，土地权属无争议的，由不动产登记机构公告15个工作日，期满无异议的，直接为房屋所有权人办理不动产登记。对2004年10月21日后建设的，由土地所在地县级以上人民政府补办用地审批手续，为现房屋所有权人办理不动产登记。

（二）土地已登记、房屋未登记的问题。不动产统一登记前，对大宗用地已登记、购房人所购房屋已竣工并入住，购房人持购房合同申请不动产登记的，分以下情形办理： 

1． 对申请主体提供了房屋竣工和建设工程符合规划的材料，且缴清有关税费的，购房人可申请办理个人的不动产登记。

2． 对申请主体无法提供房屋竣工材料的，由相关部门出具房屋竣工材料，或由申请主体委托有资质的工程质量检测机构进行房屋质量鉴定，并出具房屋质量合格鉴定报告；对无法提供建设工程符合规划材料的，由相关部门出具房屋符合规划的证明。由不动产登记机构公告15个工作日，公告期满无异议、无限制措施记载、无其他人办理房屋买卖合同备案记录及房屋所有权登记记载的，购房人可申请办理个人的不动产登记。

（三）土地、房屋均未登记的问题。对由于历史原因未办理土地和房屋登记手续，购房人只有购房合同，或实际已入住，但无法提供权属来源证明材料的，分以下情形办理：

1． 对2004年10月21日前建设的，参照第（二）款，提交房屋竣工（质量鉴定）和建设工程符合规划的材料，缴清相关税费，由不动产登记机构公告15个工作日，公告期满无异议的，为现购房人办理不动产登记。

2． 对2004年10月21日后建设的，由土地所在地县级以上人民政府补办用地审批手续，提交房屋竣工（质量鉴定）和建设工程符合规划的材料，缴清相关税费后，为现购房人办理不动产登记。

（四）房地权利人不一致的问题。对已分别办理土地房屋登记手续，房屋发生转让并按规定办理了转移登记，但未及时申请办理土地变更登记，造成房地权利人不一致的，不动产登记机构应核实有关情况，尊重房屋交易事实，在缴清税费的前提下，按有关规定将两证收回，由双方当事人签署知悉该情况的具结书后，为现房屋所有权人办理不动产登记。属于划拨土地的，应补缴土地出让金。

如因原权利人下落不明等原因确实无法提供原土地使用证的，由不动产登记机构公告原土地使用证作废，为现房屋所有权人办理不动产登记手续。

（五）房屋跨宗地的问题。对在分多次依法取得的土地上建设的项目，因整体规划建设等原因，出现同一项目中宗地使用年限不一致的，以本项目中宗地使用年限最长为标准，补缴土地出让金后统一出让年限；或由权利人书面承诺，按该项目中宗地使用年限最短的为标准统一出让年限。

（六）共用宗面积分摊问题。原来已经将土地使用权分摊到户的，按原分摊面积办理；没有分摊的，将建筑物基座占用土地作为共用宗进行面积分摊，按土地分摊面积办理不动产登记。对项目已完工的，楼房基座占用土地面积以外的公用部分在不动产登记簿上注明属于全体业主共有。

（七）地下车库、停车位办理不动产登记的问题。地下部分属于人防工程的，不予办理转移登记。地下部分不属于人防工程的，分两种情形办理：建设项目地下部分没有纳入规划设计容积率面积的，取得规划部门同意意见，补缴土地出让金后按土地分摊面积登记；已纳入规划设计容积率面积的，直接按土地分摊面积登记。

按规划设计规定作为小区公共配套设施的，不予办理转移登记。

（八）已购公有住房、经济适用房上市交易的不动产登记问题。已购公有住房和经济适用住房上市交易的，依据《甘肃省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》（甘房改组发〔2004〕4号），按标定地价的5％（不高于成交额的1%）收取土地出让金后，办理不动产转移登记。

土地出让年限从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算，最高不超过70年。此后其它各套房屋上市时，其土地出让年限相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。

（九）划拨土地上的商业门点补办出让手续的问题。划拨土地上建设的单位办公楼、住宅楼，符合城市规划配建的商业部分，房屋产权明晰的，按土地使用权分摊面积补缴土地出让金，缴清有关税费后，办理不动产登记。出让地价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%，土地使用权出让起止时间参照第八条执行，土地出让年限最高不超过40年。

（十）出让年限为50年的综合用地问题。对出让年限为50年的综合用地，建设单位申请按实际用途区分商业、住宅用地使用权的，出让年限按住宅用地不超过50年、商业用地不超过40年确定。建设单位若申请住宅用地按70年登记的，超出综合用地年限的按规定缴纳土地出让金后，办理不动产登记。

五、有关要求

（一）提高认识，统筹安排。不动产登记与人民群众切身利益密切相关，认真处理解决不动产登记有关问题，是构建和谐社会、维护社会稳定、为民办实事的重要举措，是不动产登记便民利民改革的重要任务，各级县区政府及有关部门务必站在讲政治、顾大局、维护稳定的高度，坚持以人民为中心，把实现好、维护好、发展好广大人民群众的合法权益作为不动产登记工作的出发点和落脚点，细化任务目标，严格工作标准，精心组织实施，抓好工作落实，让人民群众有更多的获得感。

（二）明确职责，履职担当。市不动产统一登记工作领导小组负责工作统筹协调，并统一指导全市不动产登记有关问题的处理工作，市国土、建设、房管、规划、农业、林业、畜牧、水务、工商、税务、财政、法制、信访等部门， 要按照各自职责，密切配合、主动作为，研究解决不动产登记有关问题。县区政府作为责任主体， 可依据本通知精神，结合当地实际，制定本辖区内不动产登记有关问题的处理意见，并积极稳妥处理。对有关部门不履行或者不正确履行职责，不担当、不作为、推诿扯皮，影响工作进展，损害不动产权利人合法权益的，将依法依纪报请有关部门追究相关责任。

（三）加强监管，稳妥推进。对不动产登记中涉及国有资产处置的，必须由同级国有资产管理部门批准，防止国有资产流失。对涉及补缴土地出让金的，要按照有关规定足额缴纳，未缴清土地出让金和有关税费的不得办理不动产登记。开发建设单位不配合、不缴纳土地出让金或有关税费，导致不动产登记有关问题未有效解决的，相关部门要将其列入黑名单，暂停办理所涉及企业及个人与开发建设相关的规划、用地、建设、销（预）售、投融资等手续。

不动产登记过程中遇到的相关问题按本通知意见办理，国家或省级出台的相关政策与本通知不一致时，以新出台的政策为准。

张掖市人民政府办公室　　

                                                                                                                           2018年11月29日