一、起草背景

近年来，中央及省级层面多次对商品房销售制度改革作出安排部署。2024年8月23日，住建部副部长董建国在“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上提出“有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实现现房销售，结合实践制定配套政策”。2024年11月28日，中共中央、国务院印发《关于加快构建房地产发展新模式推动房地产高质量发展的意见》（中发〔2024〕30号）中明确“稳步推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售。全面实行现房销售前，应逐步提高预售门槛”。2025年4月11日，省住建厅等6部门印发《关于持续用力推动房地产市场止跌回稳和平稳健康发展的通知》（甘建房〔2025〕58号）要求“加强房地产市场预售行为监管，各城市要结合实际逐步提高商品房预售门槛，合理确定监管额度并保障监管额度内资金专款专用”。目前，我市商品房实行现房销售和封顶预售两种方式，并设立了预售资金监管制度，将预售资金纳入监管账户实施三方监管，确保用于项目续建设。为全面贯彻党中央、国务院关于防范化解重大风险和稳定房地产市场的决策部署，加快构建房地产发展新模式，稳步推进商品房销售制度改革，有力有序推行现房销售，切实维护购房群众合法权益，确保房地产市场平稳健康发展，按照房地产市场调控政策要求，市住建局会同市发展改革委、市自然资源局、市税务局、人民银行张掖市分行、张掖金融监管分局制定了《关于推进商品房销售制度改革的意见》（以下简称《意见》）。

二、主要内容

《意见》共三个部分、9条具体措施。

第一部分为强化商品房预售许可管理。对已取得商品房预售许可证、新申请商品房预售许可的项目作出要求，进一步严格预售管理。一是已取得商品房预售许可证的房地产开发项目，房地产开发企业应当按照《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国人民防空法》《建设工程质量管理条例》等规定和商品房买卖合同约定按期完成竣工验收备案，并尽早完成首次登记。二是对已取得商品房预售许可证的房地产开发项目，存在未按施工合同约定时限竣工或未按商品房买卖合同约定时间交付的，应当按照《建设工程质量管理条例》《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等规定，依法完成竣工验收及备案。符合《商品房销售管理办法》规定的现售条件的，依法申请转为现房销售。三是对新申请商品房预售许可的房地产开发项目按照“多测合一”改革同一标的物只测一次的要求，完成不动产实测绘，单幢楼测绘面积超出规划审批面积的应提供分期规划验收合格书。

第二部分为优化商品房预售资金监管。一是强化商品房预售资金封闭管理，配合商品房销售制度改革，按照《张掖市商品房预售资金监管规定》对预售的楼盘通过合同网签备案实行全额资金监管，优化资金拨付流程，按照留底重点监管资金的5%及时拨付资金，促进项目建设交付，维护购房人合法权益。二是严格商品房预售资金拨付管理，商品房预售监管资金除按规定额度用于缴纳税款外，凡与预售项目后续工程建设无关的资金申请均不予受理拨付，保证被监管预售资金全部用于项目建设交付。

第三部分为推进商品房现房销售。配合商品房销售制度改革，明确了土地供应、税收征缴、融资贷款、手续审批等方面事项。一是贯彻落实房地产开发项目“交房即交证”管理要求，逐步提高预售门槛，切实防止烂尾风险，自国家、省上明确商品房现售制度执行之日起，我市新取得国有建设用地使用权的房地产开发项目实行现房销售，将现房销售条件纳入土地出让条件，并在出让合同中进行约定。二是配合商品房销售制度改革，同步调整开发环节税收预征预缴方法，据实计算征收企业应纳增值税、土地增值税和企业所得税。三是进一步发挥房地产融资协调机制作用，推动房地产开发合规项目应进尽进“白名单”，按照市场化、法治化原则，对“白名单”项目融资贷款应贷尽贷，保障项目融资。加大开发贷款支持力度，根据国家政策下调现房销售项目贷款利率，延长贷款期限，拓宽融资渠道等，使房地产开发企业凭自有资金和融资能够完成项目建设竣工，同步完善项目配套设施，达到交付条件。最后对加大政策宣传、强化信息互通共享等内容进行了补充。

《意见》的出台，为稳步推进全市商品房销售制度改革，有力有序推行现房销售提供了制度保障。