一、文件出台时间

经2023年1月3日第25次政府常务会议研究通过，于2023年1月10日印发执行。

二、制定背景及意义

现行《张掖市物业管理实施办法》于2015年12月16日由市政府发布实施（政府令第41号），为维护我市物业管理市场秩序，规范物业管理活动，保障业主和物业服务企业合法权益提供法律保障。随着《民法典》的颁布实施，以及国务院《物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》的修订和我市物业管理实践中出现的新情况、新问题，迫切需要对现行《张掖市物业管理实施办法》进行修订完善，以保持立法与时俱进。为此，我局结合实际，参考省内其他市州相关办法，对《张掖市物业管理实施办法》（以下简称《办法》）进行了修订。修订后的《办法》共包含总则、业主、业主大会和业主委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护、监督管理、附则等七部分。修订后的《办法》更好地指导和规范物业服务企业、房地产开发企业、业主之间平等的民事关系和相关政府部门监督管理的行政关系。通过强化物业管理立法，规范物业服务行为，促进物业行业健康发展意义重大。

三、制定依据、起草过程、征求意见情况

《办法》主要依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》（国务院令［2018］第698号修订）、《甘肃省物业管理办法》（省政府令［2018］第146号修订）等法律法规制定。

为了使此次修订具有更广泛的现实针对性，我们通过召开专题座谈会、发放征求意见函等形式征求了市发改委、自然资源、市场监管、应急管理等市直相关部门和各县区住建局、物业服务企业、房地产开发企业、街道社区、业主代表的意见。在征求相关职能部门意见建议的同时，我们在张掖市住房和城乡建设局门户网站发布了《张掖市物业管理实施办法（征求意见稿）》，向社会公开征求了意见，共征求到意见建议28条，采纳其中15条，在进行修改完善后，形成了《办法（送审稿）》，并报市司法局进行了规范文件合法性审查，出具了《规范性文件审查意见书》。综合各方意见，经过反复修改，最终成文。

四、主要修订内容

原办法共七章八十一条，对其中的主要十八条做了修改，修改后现有七章七十八条。

1．修改了立法依据。随着《民法典》的发布实施，《物权法》废止，修法依据的上位法随之修改。

2．修改了物业行业主管部门。全文中对物业行业的主管部门进行了修改，因机构改革涉及行业主管部门由原来的市县区房地产行业行政主管部门修改为市县区住房和城乡建设主管部门。

3．细化了市县区行业主管部门的职责和有关职能部门的职责，原《办法》只是笼统概述了主管部门、有关职能部门的职责，这次修订借鉴其他地市《办法》的内容，进行了分类细化。明确物业小区内发生的各种问题由哪个部门负责解决，避免推诿扯皮。因相关行政职能部门名称、职责在机构改革中发生变化，做出相应修改如：自然资源、市场监管等。

4．新增了“积极推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制”，根据当前成立物业行业党委加强党建联建工作的需要，从立法的角度做出制度性要求。

5．修改了使用住宅专项维修资金的表决比例和适用范围。第二十二条有关筹集使用住宅专项维修资金的内容与《民法典》二百七十八条不符的内容，目的是降低表决门槛，方便业主行使权利，改变目前居民业主的公用设施得不到及时维修，而归集的资金闲置难以使用的局面。

6．合并了第十二条和二十二条关于业主大会决定的事项和表决比例。

7．调整了业委会人数组成。第二十五条业主委员会的组成人数“一般5至11人组成”修改为“5人以上单数组成”，便于小区业主根据规模自行确定业主委员会人数。

8．修改了第三十二条业主和物业使用人之间关于物业费交纳的责任关系。

9．删除了第三十六条关于物业联席会议职责的内容。

10．删除了物业移交的时间限制。第四十四条“现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料”修改为“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料”。

11．删除了关于物业企业、从业人员的资质管理规定。根据国务院关于“放管服”的规定取消物业行业的资质管理和从业人员的资格管理，删除原《办法》第四十九条相关内容，修改为“县区住房和城乡建设行政主管部门会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，积极建立信用体系档案，实施分类分级管理，可根据失信行为的程度，通过限制物业服务项目的承接、星级晋升资格评定等方式，实行动态差别化管理，加强行业诚信管理。”通过信用监管机制加强对物业企业的管理。

12．增加了物业企业义务的内容。第五十一条增加七项条款“（四）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；（五）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务，及时办理业主投诉，提高服务质量；（六）做好物业管理区域内的门卫、巡逻、房屋装饰装修、技防监控等秩序维护和安全防范工作，并接受公安机关的指导检查；（七）为业主的身份、住宅等个人信息保密，未经业主本人同意或者法定事项不得向其他单位和个人透露；（八）积极配合供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等相关专业单位进入物业区域开展服务，为其提供便利；（九）积极配合消防部门做好消防设施维护管理、消防通道畅通、消防隐患消除等工作。（十）接受社区居民委员会（村民委员会）监督指导，配合做好社区管理相关工作”。明确细化物业服务企业的义务内容，有利于对物业行业进行监督管理。

13．依照国务院《物业管理条例》第四十条的规定修改第五十六条关于物业费计费标准的表述。

14．修改了未入住或不使用房屋缴纳物业费的时间规定。取消了原《办法》第五十八条“从第七个月开始”的时间规定，但需要向物业公司提出申请告知，登记确认后次月起按70％缴纳。

15．增加了业主和物业服务企业之间解除合同的时限规定。第六十五条增加“物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前60天告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业”。依据《甘肃省物业管理办法》第三十六条规定。删除关于“解除物业合同持有异议，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”表述。

16．修改了第六十六条关于业主变更物业使用性质和公共建筑、公共设施用途的程序性规定。

17．按照《甘肃省物业管理办法》第三十五条第二款的规定，对第六十八条关于物业管理区域内的禁止性行为进行了修改，删除了上位法所没有的条款。

18．将第六章《法律责任》修改为《监督管理》，将本章中不符合《甘肃省行政规范性文件管理办法》所规定的不得设定“行政许可、行政处罚、行政强制、行政收费等事项”要求，删除原办法第七十七条、七十八条、七十九条、八十条。新增关于物业行业管理人员玩忽职守、滥用职权等行为的处置。

张掖市人民政府关于印发《张掖市物业管理实施办法》的通知