《张掖市物业管理实施办法》政策解读

《张掖市物业管理实施办法》由市住房和城乡建设局负责起草。办法书面征求了市直相关部门、各县区住建局、物业服务企业、房地产开发企业、街道社区、业主代表的意见，并组织召集了上述相关各单位参加的征求意见座谈会。在此基础上，办法以《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》等有关法律、法规为依据，借鉴《兰州市物业管理条例》等省内其他地州市的经验，结合我市实际，制定了《张掖市物业管理实施办法》。现将有关情况汇报如下：

一、制定的必要性、可行性

物业管理工作是民生领域一项重要工作，涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，影响市民工作生活的方方面面。涉及面广，既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系，也有相关政府部门对物业管理企业监督参与的行政关系。随着我市城市化进程的加快，物业服务业得到了较快发展，已成为具有一定发展潜力的新兴产业。但从总体上看，我市物业管理工作中还存在着制度建设滞后，市场化程度低；物业管理企业从业人员素质不高，物业管理专业人才缺乏，成立业主委员会的覆盖面低；物业服务收费的监管机制不够完善；物业管理与街道社区建设管理相互脱节，部门监管职责落实不到位等问题。物业服务与广大业主的期望差距较大，矛盾纠纷不断出现，物业投诉也成为市民投诉量最高的业。强化物业管理立法，规范物业服务行为，促进物业行业健康发展迫在眉睫，修订《办法》急需且必要。

二、制定的依据

1．《中华人民共和国民法典》；

2．《物业管理条例》（国务院令［2018］第698号修订）；

3．《甘肃省物业管理办法》（省政府令［2018］第146号修订）。

三、起草的经过

张掖市住建局做为物业行业的行政主管部门负责此次修订工作，于2018年7月开始修法调研工作，赴各县市和甘州区各居民小区、物业公司进行了修法调研，综合分析了物业发展形势以及我市作为物业行业所面临的困难和问题，为起草办法奠定了基础，在学习借鉴、广泛征求各方意见之后，起草完成了初稿。2022年6月17日、8月12日先后两次就初稿书面征求市直相关部门、各县区住建局、物业服务企业、房地产开发企业、街道社区、业主代表的意见，对初稿进行了进一步的完善。2022年8月4日又召集市发改委、市市场监管局、公安、消防、各县区住建部门、街道社区、物业服务企业、房地产开发企业等22个相关部门及业主代表召开了座谈会，针对全市物业发展实际、发展短板和发展前景，对条例立法需要解决的问题、条例的框架内容等方面，提出了针对性和操作性都很强的意见建议，前后共征求到　　条意见建议28条，采纳了其中的15条，新增、删除、完善了部分条款，使新办法更具有合法性和可操作性。

四、重要条款及说明

第一章《总则》修改内容

1．立法依据的上位法发生改变。随着《民法典》的发布实施，《物权法》废止，修法依据的上位法随之修改。

2．全文中对物业管理的主管部门进行了修改。因机构改革涉及行业主管部门由原来的市县区房地产行业行政主管部门修改为市县区住房和城乡建设主管部门；规划部门修改为自然资源部门。

3．细化了市、县区住建部门的监管职责。

4．第五条物业管理当中涉及的相关行政职能部门名称、职责在机构改革中发生变化，做出相应修改。将原规划、建设、市政、城市执法、环保、价格、公安、园林、工商、税务等部门修订为：发改、公安、应急、住建、自然资源、生态环境、市场监管、税务、城市执法等相关部门。

5．增加了第六条“推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制”，强调建立党建引领下的共建协调管理机制。

第二章《业主、业主大会和业主委员会》修改内容

6．修改第二十二条关于业主公共事项表决的比例与《民法典》二百七十八条不符的内容。

7．第二十五条业主委员会的组成人数“一般5至11人组成”修改为“5人以上单数组成”。

第三章《前期物业管理》修改内容

8．第三十八条删除“首期住宅专项维修资金的交存”。已明文规定禁止开发建设单位代收住宅专项维修资金，所以不需要在管理规约中约定。

9．修改第四十四条“现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料”为“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料”。

10．第四十五条增加“按照1.5‰的比例确定社区服务用房，不低于200平方米”。

第四章《物业管理服务》修改内容

11．删除第四十九条原内容，根据国务院关于放管服的规定取消物业行业的资质管理和从业人员的资格管理。修改为“县区住房和城乡建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，积极建立信用体系档案，实施分类分级管理，可根据失信行为的程度，通过限制物业服务项目的承接、星级晋升资格评定等方式，实行动态差别化管理，加强行业诚信管理。”通过信用监管机制加强对物业企业的管理。

12．第五十一条增加七项条款“（四）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；（五）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务，及时办理业主投诉，提高服务质量；（六）做好物业管理区域内的门卫、巡逻、房屋装饰装修、技防监控等秩序维护和安全防范工作，并接受公安机关的指导检查；（七）为业主的身份、住宅等个人信息保密，未经业主本人同意或者法定事项不得向其他单位和个人透露；（八）积极配合供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等相关专业单位进入物业区域开展服务，为其提供便利；（九）积极配合消防部门做好消防设施维护管理、消防通道畅通、消防隐患消除等工作。（十）接受社区居民委员会（村民委员会）监督指导，配合做好社区管理相关工作。”明确细化物业服务企业的义务内容。

13．第五十二条删除“专项维修资金的收取和使用管理”，专项维修资金由业主直接存入制定专户，经业主大会表决使用，不需要在物业合同中约定。

14．删除第五十八条关于空置房屋缴纳物业费的起始时间规定。与《甘肃省物业管理办法》第二十七条规定不符。

15．第六十五条增加“物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前60天告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。”依据《甘肃省物业管理办法》第三十六条规定。

第五章　　《物业的使用与维护》修改内容

16．第六十七条增加“且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护”，依据《甘肃省物业管理办法》第三十二条规定。

17．第七十二条修改并增加“占用物业管理区域内的道路或者其他场地停放机动车辆或电动车的，不得占用防火间距、消防车通道和消防救援场地。增加开发企业不得以只售不租为由拒绝车位出租业主使用。”

第六章　　《法律责任》修改内容

18．第七十五条“未经城市规划行政部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、开窗的，由城市规划行政按照《城乡规划法》相关法规进行处罚”修改为“未经自然资源部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、开窗的，由属地乡镇、街道按照相关法规进行处罚”。

第七章　《附则》修改内容

19．第七十九条内容“依照《中华人民共和国物权法》”修改为“依照《中华人民共和国民法典》”。

源文件:张掖市人民政府 关于印发《张掖市物业管理实施办法》的通知