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2019年房地产市场运行情况分析

来源:日期:2020-03-10

2019年,受国家宏观调控政策、区域市场需求以及资金到位情况等多种因素影响,在一批新项目和大项目的带动下,全市房地产开发投资不断调整变化,总体呈现稳中略降的发展态势。

一、房地产市场运行情况

(一)房地产开发投资小幅回落。2019年,全市房地产开发完成投资56.48亿元,同比下降3.02%

按构成分,建筑工程投资51.13亿元,同比增长9.42%,占完成投资的90.52%;安装工程投资3.38亿元,同比下降50.41%,占完成投资的5.98%;设备工器具购置投资0.86亿元,同比下降39.5%,占完成投资的1.53%;其他费用投资1.11亿元,同比下降66.04%,占完成投资的1.97%

按工程用途分,住宅投资41.81亿元,同比增长5.73%,占开发投资的74.03%;办公楼投资0.6亿元,同比下降26.42%,占开发投资的1.06%;商业营业用房投资10.34亿元,同比下降29.07%,占开发投资的18.31%;其他投资3.73亿元,同比增长13.04%,占开发投资的6.6%

(二)商品房去库存稳步推进。2019年,房地产商品房销售面积127.53万平方米,同比增长7.23%,其中住宅销售面积113.78万平方米,同比增长5.37%;实现商品房销售额42.78亿元,同比下降0.21%,其中住宅销售额36.15亿元,同比下降2.41%。截止2019年底,全市房地产待售面积118.89万平方米,同比下降7.4%,其中住宅待售面积76.54万平方米,同比下降17.99%,通过采取降价促销等措施,去库存效果明显。

(三)资金来源渠道多样化,到位情况良好。2019年,房地产开发企业实际到位资金58.08亿元,同比下降2.29%。在本年实际到位资金的构成中,国内贷款6.4亿元,同比增长94.73%,占实际到位资金的11.02%;自筹资金38.44亿元,同比增长15.05%,占实际到位资金的66.19%;其他资金13.24亿元,同比下降41.79%,占实际到位资金的22.79%

二、需关注的几个问题

(一)企业市场竞争力不强。全市资质以上建筑企业中,以房建资质企业居多,房地产开发企业门槛低,且以项目型房地产公司为主。房地产开发企业,普遍存在规模小、资质等级低的问题,一级房建资质的仅一户,其他多数为三级和暂定资质,对外扩张竞争力较弱,辖区内房地产市场竞争激烈,综合实力有待提升。

(二)房屋均价有所回落。2019年,房地产在库企业房屋销售每平米均价较去年同期下降近300元,同比下降6.94%。住宅商品房销售市场竞争激烈,致使更多的开发商积极回笼资金做法,普遍采取下调房屋均价的措施,助推了房地产销售市场快速增长。

(三)企业资金回笼困难。自筹资金和其他资金占房地产投资的主要份额,自筹资金以房屋销售回笼资金为主,市场上挂牌的一部分毛坯房多为房产开发企业给施工方的抵顶商品房,是房屋中介的主力,从侧面折射出房产企业的回款压力依然不小,市场消化周期较长,对新项目的投资产生影响。

(四)企业开发意愿不足。受国家对房地产调控、市场需求以、资金来源和城镇人口增长速度等因素的影响,企业对新项目的开发意愿不足,房屋竣工进展缓慢。2019年,房屋新开工面积116.88万平方米,较去年同期下降41.16%,房屋竣工面积105.1万平方米,较去年同期下降14.35%

三、市场展望和对策建议

(一)改变粗放型发展模式,加快推进房地产业规模化发展,降低企业开发成本。当前,要更加注重“环境、文化、科技、环保”的先进理念,本着以人为本、节能省地的原则发展房地产业。房地产业要通过发展规模经济,从根本上改变商品房开发造成的过度竞争状况,在一定程度上达到分工的专业化、成本的最大节约,以提高经济效益及相关资源的使用效率,使企业有能力主动适应市场变化。

(二)加强房地产企业信用管理,为诚信企业提供金融贷款支持。将房地产企业的销售行为、预售资金使用、住房质量、交付使用、纳税情况、信息公开等方面的内容纳入房地产信用体系,并作为考核企业资质、预售资金使用、金融信贷、评优评先的依据。对信用评级好,诚信可靠的房地产开发企业,鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持。

(三)租售并举,加快房地产开发产品转型升级。对现有库存房屋进行摸底,建立住房租赁市场,尝试租售同权、共有产权房等多种形式的房屋租售政策,从而吸引消费者进入市场,缓解房企销售和融资压力,解决务工人员居住需求。合理规划,形成商品房、保障房、租赁住房多结构房屋供应体系,满足不同人群需求,消化现有住房库存。

(四)加大土地调控力度,促进房地产市场健康发展。按照因城施策、一城一策的房地产市场调控要求,根据房地产库存去化周期,适时调整房地产开发用地供应规模、结构和时序,加强土地利用动态监管,进一步确保房地产开发土地合理有序供给。充分利用房地产监测数据,强化分析评估能力,建立地价和房价联动机制,引导市场合理预期。采取更加有力有效地措施加大房地产去库存力度,降低去化周期,促进房地产业健康平稳发展。


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