委员献策农村经济改革：40万亿沉睡的资产待盘活

来源：《人民政协报》

全国政协经济委员会副主任、中国民生银行董事长董文标

　　“这个本本好啊，有了它，我的养殖场启动资金就有着落了。”站在自家乡镇府门口，手捧鲜红的房屋所有权证，42岁的安徽郎溪县农民王怀德笑逐颜开。

　　此前，王计划开一家养猪场，但一直无法筹齐15万元的启动资金。这次拿到房屋所有权证后，他就可以像城里人一样，将自家三层小楼所有权证抵押贷款，筹齐开养猪场所需资金。

　　事实上，王怀德的情况在宣城地区并非个案。

　　安徽省宣城市从1997年就开始“悄悄地、大胆地”试点农村房屋产权登记制度改革，使农村房屋产权在进一步明晰后进入银行作为抵押物，并允许进行交易。农村房屋产权实现规范流转之后，当地农民数量庞大的房屋资产，迅速化为资金流动起来，农民融资能力大大提高。

　　此前召开的安徽省建设工作会议上，有关专家认为，实施农村房屋产权登记、发证、流转制度，有利于调整农村产业结构，发展农村经济，实现农民增收；有利于加强村镇规划管理，促进社会主义新农村建设，统筹城乡发展。这将引爆农村生产力的新一轮大解放。“新政盘活了房屋这一农村最重要的资本要素。”著名学者樊钢表示，“农屋新政”通过登记颁证对农民房屋所有权进行法律确认，赋予农民与城镇居民同等的国民待遇，为农民进入资本市场融资打开了突破口。

　　■农民融资突破口

　　采访中，本报记者遇到了张学华，宣城市郎溪县的又一个农民。2001年，他把自家的两层砖混结构楼房办理了抵押登记，从信用社申请了3.5万元贷款。有了本钱，张学华干起了水稻收购买卖，向周边县市和浙江、江苏、山东等地经销，逐步积累了自己的“第一桶金”。

　　2004年，尝到了贷款“甜头”的张学华再次动用自己的房产证，加上本村另外7户村民的房产证，向信用社申请房屋抵押贷款16万元。利用贷款，张学华合伙成立了一家小型粮食收购和食品加工企业，从事粮食加工和销售经营。公司虽小，但年实现利润32万元，还解决了70多名富余劳动力的就业问题。像张学华一样，依靠自家房产抵押盘活资金、发家致富的农民，在宣城已有近万人。

　　郎溪县房管局一位负责人告诉本报记者，农村房屋登记制度改革遇到的第一个难题，是缺乏现成的法律、法规依据，特别农村房屋的流转受到现行法律、法规严重制约，加上多数乡镇没有基层房管所，开展农村房屋登记工作曾困难重重。

　　遵循“积极探索、慎重试验”的原则，宣城市自1997年起大胆突破了农房产权登记范围的框框，规定：只要“农民自愿”、土地来源合法，无论乡镇国有土地范围内的房屋还是集体土地范围内的房屋，一律可以列入房屋产权登记发证范围。

　　他们在各乡镇政府成立了“房屋产权登记发证办公室”，接受农村房屋登记的申报受理工作，为了增强此项工作的权威性，他们把农房产权登记中的登记收件、勘丈绘图、申报资料初审等环节，委托各乡镇政府代办，由市房管局进行统一的业务指导与管理。

　　为了激励农民进行农房产权登记的积极性，宣城市采取多种措施进行服务。考虑到部分乡镇路程较远、交通不便等因素，为方便农村申报房屋登记，他们在交易大厅设立“快捷通道”，从受理、审批、发证等提供“一站式”服务。只要产权清楚，申报资料齐备，当天内办结。

　　在具体做法上，宣城采取了乡镇政府与土地、城建、金融等部门齐抓共管的方式。在初始启动阶段，动员乡镇及土地、规划部门对农民现有房屋的用地规划手续尽可能予以确认。在此基础上，加快村庄用地和建设规划的编制，促进规划管理工作的迅速跟进。

　　在遵守担保法有关规定的同时，对符合流转条件的房屋，金融部门积极开展抵押贷款业务，使农民能够感受到申请房屋登记的现实功效。截至2007年底，宣城市共核发农村房屋产权证9256本(户)、发证面积123万平方米。

　　农房明确了权属，在资金面引发了连锁反应，宣城农房的流转与交易逐渐活跃起来。2003年至2005年，宣城市村镇房屋转让400多起，转让额达1822万余元。今年1月至8月村镇房屋转让107起，转让额910万元；在房产抵押方面，2003年至2007年共办理农房抵押贷款7700多起，抵押贷款额5亿多元。

　　宣城对这项新改革的每一个环节都严加监督，尤其严防产权登记环节产生“意外”而导致后续的农房抵押交易环节失败。宣城市政府一位副处长告诉本报记者，几年来，宣城市房管局一直严格操作程序，规范操作流程，注重对外协调，及时化解矛盾，从未发生因房屋转让、抵押登记引起的行政复议或行政诉讼发生。

■资产变资本激发了

　　农民致富热情盘活农民住房资产，并使之变为“资本”，是农民致富的迫切需要，也是新农村建设和发展的需要。张学华说，目前，农民小额贷款一般只有三五千元，只能解决买化肥、种子等小问题，而像开商店、搞船舶运输、合伙办企业、收购棉花等经营行为，资金需求量都在三五万至十万元左右，必须依靠贷款解决。

　　在郎溪县农村信用联社负责人看来，宣城市试点农村房屋产权登记制度，其最大的突破在于通过这种方式让农民多了一条融资渠道。“虽然一套农房，没有城市里的房屋价值高，但对农民来说，积极意义不可小视。”他告诉记者。

　　农民用农房产权证抵押贷款后，钱去向何方？2007年3月份，宣城市房管局在宣州区向阳、古泉、溪口、狸桥等部分乡镇进行农村房屋产权登记时，进行了专题调查。分析发现，农民房屋抵押贷款用途和结构为：种植业占10％、禽畜养殖业占15％、水产特产占10％、茶林特产占10％、农产品加工业占20％、农产品购销占20％、运输业占5％、服务业占4％，其他工业及服务业占6％。房屋抵押贷款融资，支持了一大批特色产业、特色市场的兴起，促进了农业发展，农民增收。贷款几乎全部用于经济发展，没有一笔流向生活消费或其他用途。这样的贷款流向更坚定了宣城市深化改革的决心。

　　2007年，宣城市平均每宗乡镇集体土地房屋抵押的抵押额约为11万元。农村房屋抵押贷款额同比增长73％，表明农房抵押融资的需求出现大幅增长。

　　“农村房屋登记和流转还有另外两大好处。”宣城市建委办公室一位工作人员向本报记者介绍说，第一，农民为了满足生产、生活、养殖等方面的需要，建房具有一定的随意性，房屋私搭乱建现象严重，村容村貌受到一定影响。实施房屋产权登记和流转试验后，由于农村房屋登记需要规划和土地前置要件手续，可以强化农村规划管理和土地管理。

　　第二，由于大量富余劳动力进城务工，农村不少家庭举家搬迁外出或进城经商。为农村房屋登记发证后，一些沿公路两侧商住房屋，可以通过房地产抵押贷款和转让，为农民向城镇转移创造物质条件。

　　■仍有40万亿农村资金待醒

　　张学华是幸运的，其幸运主要得力于宣城市较早就偷偷试行了农村房屋产权登记制度改革制度。然而，对于全国其他地区农民来说，张学华的经历是另外8亿多农民们盼望已久而始终没能实现的夙愿。

　　同是安徽省内，即便在距离张学华家大约300多公里，中国农村改革先行者小岗村所在的滁州地区，农民融资难依然十分严峻。“我跑了十多次了，还是一分钱贷款没跑到。”从镇信用社空手而归的安徽省明光市女山湖镇老吴郢村村民何玉山一脸的无奈，“看来，农民要想做点事情比登天还要难！”

　　何玉山告诉本报记者，从去年底开始，他和他妹夫打算承包一片鱼塘，但是需要投资大约8万元资金，由于一直靠种粮为业，何玉山一时筹不齐这笔款。于是他找到农村信用社，但信用社只答应给他贷3000元粮种、化肥款，其他贷款必须提供财产抵押。“除了我和我妹夫家各有两层小楼，其他也没有什么值钱的财产能抵押的，而信用社告诉我们，说我们的楼房没有产权证和土地使用证，不能抵押。”

　　就这样，何玉山包鱼塘的事拖了快一年了，至今也没着落。

　　“全国像何玉山这种情况是普遍存在的。”日前。全国政协委员、经济委员会副主任、中国民生银行董事长董文标在接受本报记者采访时表示，通过全国政协经济委员会几次对四川、湖北、浙江、安徽等地的调研和视察，他认为要真正实现城乡统筹、农村发展和农民致富，当务之急是让沉睡在农村的40万亿存量资产苏醒过来。

　　董文标向记者算了一笔账：目前农村居民7.3亿人，人均住宅建筑面积大约30平方米，以村镇住房平均600－800元的成本造价计算，农村农民住宅价值13万亿－18万亿元人民币；农村耕地18亿亩，若按每亩6000－16000元征地补偿中间价计算，价值大约20万亿人民币。“由于产权不清，农村近40万亿元存量资产一直以来没有进入流通和周转过程，这可能是影响目前农村资金短缺的根本原因，正因为农村资金短缺，影响了广大农村发展和农民致富。”

　　为此，董文标建议，国家应尽快对农民住宅资产加速产权明晰工作，尽快为农民颁发产权证，以盘活这块存量资产，对耕地经营权也应向农民颁发经营权证书，允许农民以经营权证进行投资入股，成为农业化公司或合作机构的股东。“这有这样，三中全会惠农政策才能真正实现，新一轮农村改革才能顺利进行。”（刘艳　高杨）